Нужно ли оформлять мансарду в частном доме. Как спасти мансарду от сноса Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В последнее время столичные власти объявили настоящую войну владельцам мансард. В московских судах рассматриваются десятки исков чиновников к компаниям и частным лицам, которые реконструировали чердачные этажи, расположенные над принадлежащими им помещениями. Однако, как показывает анализ судебной практики, при определенных обстоятельствах собственники мансард могут успешно отбиться от предъявленных им претензий.
Как правило, с исками в суд о сносе мансард обращаются префектуры, реже — Департамент культурного наследия (в том случае, если мансарда размещена на крыше здания, признанного историческим памятником). Обычно чиновники требуют признать мансарду, созданную без полученных на это необходимых разрешений, самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), а также обязать владельца самостоятельно снести надстройку за собственный счет, либо взыскать с ответчика расходы на демонтаж (который обходится в 13–15 тыс. руб. за кв. м).
Чаще всего истцы ссылаются на то, что мансарда построена в отсутствие разрешительной документации. Это, по их мнению, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. «Однако отсутствие такого разрешения само по себе не означает, что самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан», — замечает адвокат Олег Сухов.
По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также исходя из судебной практики отсутствия разрешения недостаточно для признания постройки самовольной и ее сноса. Демонтаж возможен только в том случае, если при возведении спорной постройки были допущены конкретные нарушения градостроительных, строительных норм и правил. Но доказать этот факт чиновники зачастую не в состоянии. Имеет значение и то, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации — в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
По одному из судебных дел о сносе мансарды в Москве чиновники приложили к иску заключение «карманных» экспертов о несоответствии спорной постройки градостроительным и строительным нормам и даже о том, что она представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Однако при опросе эксперта в суде выяснилось, что выводы о рисках были сделаны лишь на основании факта отсутствия проектной документации. Повторная экспертиза, проведенная уже по ходатайству ответчика с применением инструментальных методов исследования, позволила доказать безопасность мансарды и предотвратить ее снос.
Весомым аргументом против сноса могут стать риски повреждения здания при демонтаже мансарды. Адвокат Олег Сухов приводит конкретный случай из судебной практики. Московский предприниматель построил мансарду на крыше здания дореволюционной постройки на Таганке без оформления разрешительной документации. Префектура подала на него в суд и потребовала снести самовольную постройку, которая к тому же якобы нарушила внешний вид фасада исторического здания. Назначенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что снос мансарды нанесет непоправимый ущерб зданию постройки 1830 года. А именно — будут повреждены стены, включая опорную часть внутренних несущих стен, отдельные элементы фасады. В результате, прислушавшись к экспертам, суд пришел к выводу, что объективной необходимости в сносе мансарды нет. Другому владельцу мансарды по аналогичному делу о сносе удалось доказать, что эксплуатация здания после сноса мансардного этажа будет невозможна из-за отсутствия утепления перекрытия последнего этажа.
По словам , распространенным основанием для отклонения исков о сносе мансард является пропущенный срок исковой давности. Зачастую чиновники пытаются демонтировать мансарды, построенные в конце девяностых — начале «нулевых» годов, тогда как общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ). «Отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорные конструкции возведены без разрешения на строительство. Однако сами чиновники приносят в суд документы, свидетельствующие о том, что факты строительства мансард без разрешения фиксировались еще 8–10летназад. В соответствии с п. 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске».

Так сложилось исторически, что в России много «ничейных» пространств. Частная собственность у нас никогда не была развита. Очевидно, что на «ничейные» пространства народ всегда пытался наложить лапу. Причем, как на высшем уровне, так и на низшем. Но если простая бабка максимум прикопает лишний метр «ничейной» земли к огороду, то вот «сильные мира сего» умудряются пристраивать к своей квартире еще одну квартиру, например, за счет строительства никем не одобренной и никак не оплаченной мансарды на чердаке и крыше. Такое при Лужкове случалось в Москве сплошь и рядом.
Только сейчас московские власти стали разбираться с теми, кто вдруг возомнил себе, что безнаказанно может выстроить на крыше своего дома еще одну вип-квартиру. 133 незаконно возведенных самовольных строения сейчас готовятся под снос только в Центральном округе Москвы. С начала сентября уже был демонтирован 31 объект "самостроя", сообщает стройкомплекс столицы.
Вот, например, как выглядит мансарда в знаменитом «доме полярников» на Никитском бульваре.

В разные годы здесь жили крупнейшие исследователи Арктики, а теперь, говорят, живет некий директор банка, который на звонки не отвечает и дверь никому не открывает. Если бабку с ее «прихватизированным» метром огорода достаточно припугнуть участковым, то вот таких персонажей так просто не взять. Как говорят представители всевозможных проверочных комиссий, такие собственники нанимают ЧОПы для охраны своих мансард и никого к ним не подпускают. Кстати, из-за подобного строительства в доме может нарушиться не только нагрузка на несущие конструкции, но и элементарно упасть напор воды или снизиться температура батарей.
Вот так мансарда обычно выглядит изнутри. Шикарно, ничего не скажешь. И все это, заметьте, бесплатно.

А вот так выглядит стройка снаружи.

Несущие балки устанавливаются прямо на хлипкую кровлю, нарушая не только вид дома, но и его инженерные характеристики.
Кстати, когда владелец не сносит самострой самостоятельно вопреки решению суда Мосжилинспекция, согласно Жилищному кодексу, имеет право отобрать у него всю квартиру и реализовать ее на аукционе с дисконтом, а на вырученные деньги оплатить снос.
Демонтировать незаконные мансарды будут секциями, чтобы сразу обновлять кровлю там, где это необходимо. Кое-где, как вынужденная мера даже рассматриваем возможность доступа на крышу с помощью внешних подъемников. Так что разрешение хозяина квартиры на допуск строителей к крыше не понадобится.
В этом году уже была демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке. Там организовали японское кафе и французскую блинную, а сама постройка появилась еще в 2002 году. При этом за демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатит стройка ь городу 5 млн рублей.

Поразительно, что все эти строения простояли много лет и стройку не завернули еще на начальной стадии, когда орава таджиков месила бетон и ломала крышу. Некоторые собственники даже успели продать квартиры с мансардой за огромные деньги без каких-либо документов. В этом случае расплачиваться за «красивую жизнь» придется уже новым владельцам. Но они, скорее всего, знали, на что шли.

Сохранено

Дом на Фрунзенской набережной — памятник архитектуры, снимался в роли второго плана в фильме "Три тополя на Плющихе". Построили здание в 1951-м, архитектор Яковлев мансард не планировал. Но хозяева верхних квартир решили радикально поменять дизайн дома: сняли кровлю и оголили квартиры снизу, теперь дождь для них — стихийное бедствие.

Три судебных разбирательства по захватчикам чердака - ноль подвижек. Впрочем, даже решение суда не гарантирует счастливый исход.

Мансарду в Калашном переулке постановили снести больше года назад. Владелец — известный художник Никас Сафронов, а живет там его брат. Братья-художники смогли настоять на повторной экспертизе, которая признала перепланировку законной и каким-то образом не учла трещины в потолке и стенах у соседей снизу. Адвокаты жильцов дома подали апелляцию и надеются, что суд примет решение в соответствии с законом, а не в соответствии с именем художника Сафронова.

Продолжается эпопея и с мансардой в Большом Козихинском переулке. Еще в июле суд принял решение снести ее за счет собственников, дал им на это три месяца. Однако те подали апелляцию, и по какой-то странной причине назначили ее аж на конец февраля следующего года. Тем временем, трещины в знаменитом "Доме с Рысью" уже дошли до основания.

Хозяева мансард явно когда-то не поступили в архитектурный вуз. Пристроить дополнительную башню к своей крепости для них не проблема, не выходит сверху — можно сбоку. Так и возникают уродливые балконы-гиганты. На этой неделе даже Верховному суду пришлось разъяснять: любая перепланировка без документов и согласия соседей незаконна. Но лозунг "раз другим можно, почему мне нет" пока непобедим.

Юристы считают: тех, кто плюет на решение суда, можно дожать, только увеличив штрафы и перекрыв выезд за границу.

"Никакой жалости или попыток понимания этих собственников быть не должно. Мы не должны думать о том, сколько стоила эта пристройка, ремонт, как это отразится на финансовом благополучии людей, которые самовольно, несанкционированно что-то достроили", - говорит Артем Кирьянов, первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Общественной палаты РФ.

Наиболее безжалостны к самовольным архитекторам в Европе. Снос за свой счет, никаких компенсаций, каждый день промедления - штраф. В Англии придется отдать в казну 30 тысяч фунтов, это больше 2 миллионов рублей. Согласовывать нужно любой шаг - в Швейцарии просто так даже оконную раму не перекрасить.

Бум незаконных балконов и мансард пришелся на 90-е годы, как и с другими самостроями — ларьками и павильонами. И перестраивать надо не балконы, а сознание дизайнеров-энтузиастов.

Сейчас в надзорных ведомствах активно обсуждают полный мораторий на любые изменения домов в пределах Садового кольца. Старинные здания до окончания судебных разбирательств по очередной мансарде могут и не дотянуть.

Год назад жители дома 12 на Фрунзенской набережной заметили, что у них на чердаке начались какие-то работы. На вопрос, что там происходит, рабочие ответили просто: «Ремонт кровли». Якобы жители трех квартир на последнем этаже - 18-й, 41-й и 72-й - решили за свой счет починить крышу. Помогала в этом им управляющая компания. Достаточно быстро стало понятно, что ремонтом кровли здесь дело не ограничивается: рабочие начали возводить двухэтажную мансарду, из которой бы открывался захватывающий вид на храм Христа Спасителя, «Красный Октябрь» и парк Горького. Общий вход на чердак заблокировали и поставили к нему на круглосуточную охрану сотрудников ЧОПа.

Дом имеет охранный статус - это фасадная сталинка, построенная в пятидесятых по проекту архитектора Григория Яковлева; квартиры в доме выдавали военным разведчикам после войны. Сотрудники Департамента культурного наследия выяснили, что никаких разрешительных документов на сомнительное строительство у владельцев квартир нет, а бумажка , которой размахивали рабочие, никакой юридической ценности не несет. Департамент предписал остановить работы и даже обратился в суд, однако до заседания дело так и не дошло. Внешне работы вроде бы прекратились. Только, как выяснилось позже, все это время они просто проводились внутри чердака: там сносили перекрытия и деревянные балки, поддерживающие кровлю.

Фотография: «Архнадзор»

Почему чиновники и полиция не смогли ничего сделать

11 июля 2014 года к дому подъехали строительные краны и несколько грузовиков со стройматериалами: несмотря на предписание департамента, собственники трех квартир решили продолжать работы. Днем и ночью строители привозили материалы, разгружали грузовики, ломали старое и возводили новое. Как рассказывает местный житель Алексей Денисов, только он один написал более 20 заявлений в полицию, а еще были обращения в Мосжилинспекцию, Мосгорстройнадзор, префектуру ЦАО, госинспекцию по недвижимости и даже МЧС. Никаких результатов жалобы не приносили: чиновники отправляли недовольных жителей от ведомства к ведомству, реальных действий не предпринимали. Тем временем работы продолжались: уже было демонтировано около 30–40% кровли, жители верхних этажей жаловались на постоянные протечки крыши. С рабочими происходили столкновения, доходило даже до драк. Полиция разводила руками и советовала местным жителям самим «набить им морды».

Схема: «Архнадзор»

Борьба собственными силами

Не дождавшись помощи от властей, жители Фрунзенской набережной решили действовать самостоятельно. Вместе с муниципальным депутатом Александрой Парушиной москвичи организовали митинг в защиту дома, который посетил глава муниципального округа Дмитрий Башаров и журналисты нескольких телеканалов. История получила резонанс: надстройкой дома наконец заинтересовались прокуратура и комиссия по самовольному строительству. О мансарде на Фрунзенской набережной узнали в мэрии. В результате инициаторам строительства предписали разобрать надстройку, с чем рабочие справились за три дня. На чердак наконец-то смогли попасть не только жители дома, но и полиция. Строители, как и их начальники, быстро исчезли. В отношении застройщика уже завели административное дело, сейчас идет речь о заведении уголовного.

Кто решил построить двухэтажную мансарду в центре Москвы

Как рассказал «Городу» Алексей Денисов, все три квартиры на верхнем этаже обрели новых хозяев в 2012 году. При этом фактически там никто не поселился. Тем не менее по документам хозяева у квартир все-таки есть. 41-й квартирой владеет некий Е.В.Ушаков, от которого во время разбирательств приезжала представитель Елена Улановская. По ее словам, хозяин квартиры находится в Южной Америке, поэтому сам процесс строительства мансарды контролировать не может. В 72-й квартире прописана семья Большаковых - муж и жена 1936 года рождения, которых тоже никто в глаза не видел. От имени призрачных стариков выступает сын Константин Большаков. За судьбу 18-й квартиры и вовсе отвечает компания «Газпром энерго гарант», хотя владеет ей некий И.В.Кононенко.

Кто на самом деле отвечает за строительство - непонятно. По словам муниципального депутата Александры Парушиной, распорядители стройки не зарегистрированы как юридическое лицо. Тем не менее говорили они о себе как о большой компании. «Они нам хвастались, что это не первая их работа. Что на их счету мансарды на Большой Молчановке, 17, на Ленинском проспекте и еще несколько объектов в центре. Молчановкой они особенно гордились: дом стоит на Новом Арбате, на правительственной трассе, а там им даже никто не помешал», - рассказывает Денисов. Кроме того, по словам Денисова, злоумышленники не раз сообщали о своих покровителях в «Газпроме» и администрации президента. Также компания охотно делилась своими планами: как рассказывает муниципальный депутат Александра Парушина, строители сообщали, что такие мансарды появятся на всех домах на Фрунзенской набережной.

В документах тем не менее фигурируют некоторые названия компаний. Так, на липовом разрешении на строительство в качестве исполнителя указывается ООО «Глобал-Строй» - контора, специализирующаяся на ремонте.

Борьба с мансардами

Говоря о мансардах на всей набережной, строители не лукавили. В начале 90-х годов дополнительный этаж на чердаке вырос у дома 36. За многие годы жителям дома так и не удалось привлечь никого к ответственности.

В начале августа Мосгорстройнадзор оштрафовал ООО «СК ПроектСпецСтрой» на 1 миллион рублей за незаконную мансарду на Севастопольском проспекте (там, к слову, замешана также компания ООО «Газпромнефть-Центр», дочка «Газпрома»). 22 сентября стало известно , что власти подготовили документы в суды по 20 незаконным мансардам на крышах жилых домов в центре Москвы, по еще трем адресам районные суды уже поддержали снос, а два дела находятся на рассмотрении. В частности, надстроек лишатся два дома на Новослободской улице - 14/19, стр. 1, и 62, - а также дом 3а, стр. 2, в Большом Златоустинском переулке.

Фотография: Алексей Денисов

После постановления суда владельцы незаконных апартаментов под крышей обязаны снести самострой в течение двух месяцев. Зачастую этого не происходит, и судебные тяжбы продолжаются.

Можно ли в Москве легально обустроить себе мансарду на крыше своего дома? Можно. Для этого собственнику необходимо представить градостроительное заключение по проекту надстройки, согласовать проект в БТИ, оформить помещения, где ведется строительство, в собственность и представить проект надстройки. Если же дом считается историческим зданием, то проект нужно согласовать еще и с Мосгорнаследием.

Фотография: Алексей Денисов

Что теперь?

У жителей дома на Фрунзенской набережной, 12, несмотря на победу над беззаконием, пока не все наладилось. Рабочие разобрали свою надстройку по приказу властей, однако часть крыши осталась без кровли. Кроме того, чердак завален строительными материалами. По закону инициаторы строительства, то есть хозяева трех квартир, должны уладить все эти проблемы, однако они не торопятся. По словам Денисова, если в ближайшее время горе-соседи не приведут крышу в порядок, то их квартиры город выставит на аукцион, а вырученные деньги пойдут на восстановление дома.